잠실청운부동산에서 리센츠 반전세 계약을 체결하려는 임차인 A씨는 임대인의 가족과 대리계약을 체결하려고 합니다. A씨는 대리계약을 할 때 어떤 점을 유의해야 하는지 청운부동산 측에 문의를 하였습니다.
잠실리센츠를 전문으로 중개하는 청운공인중개사 대표는 "보증금은 그 사람의 전 재산인 경우가 많아, 부동산 계약은 매우 꼼꼼히 살펴야 합니다"라고 말하면서, "대리계약인 경우 다음과 같은 주의사항을 꼭 지켜야 합니다"라고 말했습니다.
부동산 중개사고의 상당수는 대리계약에서 발생을 합니다. 그러므로 대리계약은 그 위험성을 잘 인지하고 있어야 합니다.
대리계약은 일단 임대인 본인의 인감증명서와 위임장을 받는 것이 좋습니다. 법정서류가 없다면 전세 분쟁이 일어났을 때 위험할 수 있습니다.
집주인이 외국에 거주하고 있을 때 특히 대리계약에 주의해야 하는데, 외국에 거주하는 경우 인감증명서 발급이 불가하여 영주권자인 경우 영사관을 통한 위임장이 필요하고, 시민권자는 공증받은 위임장이 필요합니다.
또한, 대리계약인 경우 일반 임대차 계약과 마찬가지로 해당 계약 날짜의 등기사항증명서를 꼼꼼히 살피고 근저당, 가압류, 가처분, 가등기 유무를 확인해야 합니다. 그리고 계약서 특약사항으로 잔금일 다음날 또는 다음 다음날까지 일체의 권리변동이 없어야 한다는 조건 등을 기재해야 합니다.
잠실리센츠아파트 거래의 대리계약시 인감증명서의 유효기간은 따로 없지만, 최근 3개월 이내에 발급받은 것이어야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 위임장은 수임인(대리인)과 위임인의 인적사항이 잘 기재되고 목적물과 위임 내용을 잘 기재해야 합니다. 또한, 인감도장이 날인되어야 합니다.
인감증명서와 위임장에 찍힌 위임인(리센츠 소유자)의 날인 및 계약서에 찍힐 날인이 인감증명서와 동일해야 법적으로 문제가 발생하지 않는다고 알려져 있습니다. 인감증명서는 본인이 발급한 것이어야 하며, 민원24 등에서 진위확인도 가능합니다.
거래계약서에는 대리인의 인적사항이 잘 들어가야 하고 대리인의 신분증도 잘 확인해야 합니다. 계약시에 위임장과 인감증명서가 있더라도 임대인 본인에게 전화 등으로 대리의사를 다시 한 번 확인하는 것이 좋습니다. 전화 통화 시 녹취가 가능하다면 녹취도 좋은 방법이며, 리센츠아파트 임대인과 통화시 주소나 주민번호 등을 꼼꼼히 물어보는 것이 좋습니다.
관련 사고 사례를 보면, 한 임대인이 해외체류 중으로 임대인(딸)의 아버지가 가족관계증명서와 신분증을 보여주고 중개업자와 오랜 친분을 과시하며 임대차 계약을 체결하기로 했다고 합니다.
세입자는 계약금을 아버지 통장으로 넣는 계약을 체결하였지만, 추후에 임대인의 어머니가 찾아와 그 아버지와 어머니 본인은 이혼한 상태이며 집주인인 딸이 어머니에게 대리권을 부여했으며 영사관을 통한 위임장까지 갖고 있는 상태였습니다. 알고보니 집주인의 아버지는 전세금을 모두 받아 도주하였다는 사고 사례입니다.
그러므로 위임장과 인감증명서를 교부받고 아니고의 차이는 매우 크다고 할 수 있습니다. 또한, 위임장 위임내용에 계약금과 잔금 수령 권한 부분도 꼭 확인을 해야 할 것입니다.
표현대리는 대리권이 존재한다고 오인한 사람이 대리권이 있다고 믿을 수밖에 없는 정당한 사유가 있을 때만 인정될 뿐입니다. 민법 제125조에서는 "제삼자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제삼자간의 법률행위에 대하여 책임이 있다. 그러나 제삼자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니하다"라고 명시하고 있습니다.
이것은 표현대리가 성립하기 위해서는 임차인 또는 매수인이 선의 무과실이어야 한다는 조건이 있다는 의미이며, 법적분쟁이 발생했을 때 판례적으로도 임차인 또는 매수인이 매우 불리한 위치에 놓이게 됩니다.
위의 사례는 부모님과 자식 간의 대리계약에 관한 것이지만, 사실 부동산에 대해서 일상가사대리권(배우자간)도 인정이 되지 않는 것이 원칙입니다. 만약 잠실리센츠 소유자의 배우자가 계약체결을 하러 대신 나왔다면 별 문제 없겠지 하고 생각하는 경우가 많지만 사실 그렇지 않습니다.
또 다른 사고 사례를 살펴보면, 이혼을 앞둔 처가 남편의 명의 부동산을 처분하면서 마치 자신이 위임받은 것처럼 속여, 계약체결 후 잠적해버린 경우가 있습니다. 그 후 매수인은 남편을 상대로 소유권이전등기청구소송을 하였으나 무권대리라는 이유로 패소를 한 사건입니다.
우리 민법에서 부동산거래의 대부분은 일상가사대리권이 인정되지 않고 있습니다.(대판 93다16369)
잠실아파트를 대리계약할 때 주의를 기울여야 하는 이유는 또 있습니다. 대리인이 위임장과 인감증명서를 첨부하였다 하더라도 그 서류들이 대리인에 의해 위조된 경우에는 원칙적으로 무권대리행위가 되어 그 계약이 무효가 될 수 있습니다. 판례적으로 배우자가 소유자의 인감증명서, 위임장, 인감도장, 등기권리증을 소지하고 있다는 것 자체만으로는 표현대리를 인정하지 않고 있기 때문입니다.
위에서 언급했듯이 우리 민법에서는 대리권이 있다고 믿을 수 밖에 없는 정당한 사유가 있을 경우에만 유효한 법률행위라고 인정하기 때문입니다.(표현대리)
그렇기 때문에 대리계약일 경우 위와 같은 위임서류 외에도 소유자 본인과 유선통화를 하고 소유자의 의사를 확실하게 다양한 방법으로 철저히 확인할 필요가 있는 것입니다. 특히 요즘처럼 이혼이 흔한 세상에서 배우자에 의한 대리계약에서도 매우 철저할 필요가 있는 것입니다. 자녀에 의한 대리계약에서도 마찬가지라 할 수 있습니다.
잠실청운부동산 대표는 중개업자가 대리인이 되는 경우도 반드시 주의할 것을 당부했습니다. 중개업자가 대리인이 되었을 때 터지는 사건 사고도 많으며, 위와 같은 절차에 의해 철저히 확인하고 계약을 체결할 것을 당부했습니다. 만약 중개업자가 대리인이 될 경우 계약서에 특약사항으로 만약 문제가 생길 경우 중개업자가 모든 손해배상을 책임지겠다는 내용이 들어가는 것이 좋겠습니다.
또한, 대리계약 체결시에는 반드시 부동산 중개업자가 정식으로 등록된 중개업자인지 확인하는 것도 중요하며 공제 또는 보증보험에 가입이 되어있는지 확인해야 합니다.
결론적으로 대리권은 원칙적으로는 구두에 의해서도 가능하지만, 실무상으로는 위임장과 인감증명서가 있어도 완벽하지 않은 것이 대리계약이라고 할 수 있을 것입니다. 또한 인감증명서를 발급을 악용하는 사례도 무척 많으며, 위임장만 보고 계약한 사람에게 과실을 인정한 판례도 많이 있습니다.
즉, 판례에서는 대리인이 과연 위임을 받았는지 위임장만을 봐서는 안 되고, 본인에게 직접 전화 등으로 확인해야 하며, 위임장만 믿고 소유자에게 위임여부를 확인하지 않고 위임장만 믿은 사람에게 과실을 인정하고 있는 경우가 많습니다. 그러므로 대리계약을 할 때에는 본인에게 전화도 하고, 계약금 등을 반드시 임대인(주인) 계좌에 넣는 것이 좋다고 설명했습니다.
한편, 인감증명서만 있다고 대리권이 인정되는 것이 아니니, 인감증명서에도 사용용도란에 000 아파트 0동 0호 000 계약 위임용 등의 내용이 들어가는 것이 좋겠습니다.
만일 위와 같은 과정에서 조금이라도 미심쩍은 부분이 있다면 과감히 계약을 중지시키고 대리권 유무를 잘 살펴야 할 것입니다.
잠실리센츠아파트 반전세를 계약하려는 A씨는 잠실청운부동산의 설명을 잘 이해할 수 있었고, 안전하게 계약할 수 있었습니다.
상기 내용은 잠실청운부동산의 개인적 의견으로 사실과 다를 수 있어 법적 효력은 없습니다.