잠실엘스, 리센츠아파트 주택임대사업 시 혜택은? - 잠실청운부동산

 

  잠실아파트에 거주하고 있는 A씨는 잠실청운부동산에 찾아와 주택임대사업에 대해 상담을 요청하였습니다. A씨는 리센츠 12평 아파트와 잠실엘스 33평 아파트를 보유하고 있습니다. 현재 거주는 엘스 33평에서 거주하고 있고 12평 리센츠는 임대 중입니다. A씨는 보유하고 있는 아파트에 대해서 절세할 수 있는 방법을 찾고 있습니다.

잠실청운부동산에 따르면, 현재 A씨는 주택임대사업을 할 경우 종합부동산세와 양도세를 절세할 수 있는 방법이 있습니다. A씨가 리센츠 12평에 대해 준공공임대주택 사업자 등록을 한다면, (2018년 3월 31일까지 단기임대주택으로 등록하여도 종합부동산세 절감 가능) 12평에 대해서는 종합부동산세가 합산되지 않아 종부세 부담을 많이 줄일 수 있습니다.

준공공임대주택으로 리센츠 12평을 8년 이상 임대한다는 조건 외에도 임대보증금과 임대료의 증가율이 연5% 이내여야 합니다. A씨는 거주 중인 송파구청과 부동산 소재지 잠실세무서에 준공공임대주택으로 리센츠 아파트를 등록하면 됩니다.

이 경우 리센츠 12평이 아직 공동주택가격 6억이 넘지 않기 때문에 위와 같은 혜택이 있습니다. 잠실청운부동산은 이렇게 임대사업을 등록하면 남은 잠실엘스 33평에 대해 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 엘스아파트에 2년 거주 요건이 생기며, 비과세를 받더라도 고가주택(9억 초과분)에 대해서는 양도소득세를 내야 합니다. 그럼에도 양도차익이 많은 A씨는 획기적으로 양도소득세를 줄일 수 있습니다.

A씨가 국내거주자라면 리센츠 12평에 대해서도 양도소득세 혜택을 받을 수 있습니다. 주택임대사업을 등록한 경우 8년 이상일 때 양도차익의 50% 감면, 10년 이상일 경우 70%의 공제를 받을 수 있습니다. 이 경우 장기보유특별공제는 85제곱미터 이하만 가능한데, 12평은 전용면적 85제곱미터 이하에 해당되기 때문입니다.(양도세과세특례)

조특97조의5에 따르면 리센츠 12평을 2015~2018년 사이에 취득을 하였고, 준공공임대로 할 경우(국내거주자에 한함)에 10년 이상 임대 조건과 임대료 증가율 조건이 충족되면 리센츠 12평에 대해서 양도소득세를 100% 감면 받을 수 있습니다. 다만 사업등록 시점부터 발생한 양도차익에 대해서만 감면을 받고 취득일로부터 3개월 이내에 등록(계약금 납부 포함)을 해야 합니다.

A씨는 위와 같은 혜택을 받기 위해서 추가로 임대조건을 신고해야 하고 표준임대차계약서를 작성해야 합니다. A씨의 경우 2018년 3월 31일까지 단기임대로 신고하지 않으면 그 이후는 의무임대기간이 5년에서 8년으로 변경되어 8년 이상 임대를 해야 양도세 중과배제와 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 있습니다. 그래서 명칭도 준공공임대주택에서 장기일반민간임대주택으로 변경될 예정입니다. 

위와 같이 종부세와 양도세 혜택을 받을 수는 있으나, A씨는 재산세 혜택은 받을 수 없습니다. 임대주택이 2호 이상이어야 재산세 감면을 받을 수 있습니다. 그러나 2019년부터 소형주택(40제곱미터 이하)는 1호만 임대해도 재산세 혜택이 예정되어 있습니다.

A씨가 임대주택에 대해 종합부동산세를 비과세(합산 배제)를 받기 위해서는 9월 16일~9월 30일까지 거주 중인 잠실세무서에 합산배제 신청을 해야 합니다. 

임대 중인 리센츠 12평 양도소득세 추가공제는 6년부터 20%~10년 이상은 40%까지 공제가 가능하며, 다만 2019년부터 장기보유특별공제율이 하향 조정될 예정입니다. 8년 이상 임대를 하고 85제곱미터 이하인 경우 과세특례에 의해 최대 70%까지 공제가 됩니다. 물론 조특법 제97조의5에 따라 2015~2018년 취득시 몇 가지 조건을 만족시키면 임대기간 중 발생한 양도세의 100% 감면도 가능합니다.(과세특례와 중복은 배제) 다만 이 경우 감면세액의 20%는 농특세가 과세됩니다.

A씨는 거주 중인 잠실엘스 33평(리센츠 12평을 임대주택으로 할 경우)에 대해서 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는지 궁금했습니다. 잠실청운부동산은 12평을 5년 임대한다는 가정하에 엘스에 2년 이상 거주 및 2년 이상 보유 요건 등이 충족이 되어야 합니다. 이 경우 고가주택에 대한 1세대 1주택 양도세분만 내면 되겠습니다. 이 경우 리센츠 12평에 대해서는 사업 등록 후 해당 주택에 2년 이상 거주해야 엘스 33평 비과세 양도 이후에 대한 12평 양도차익에 대해 비과세를 받을 수 있습니다. 다만, 5년 임대 기간이 끝나면 리센츠 12평 거주 요건은 관계 없습니다.

A씨의 경우 거주 및 보유 중인 엘스 아파트 33평에 대해서는 임대 주택 사업이 불가능합니다. 그 이유는 본인 거주 주택은 임대주택 사업이 불가능하기 때문입니다. 만약 잠실엘스 아파트 33평을 임대주택으로 놓으려면 다른 곳으로 이사를 가야하고 임대를 놓아야 합니다.

 

A씨가 이사를 가고 잠실엘스 33평을 임대를 놓았을 경우에만 주택임대사업이 가능합니다. 그러나 엘스 33평의 경우 현재 공동주택가격이 6억이 넘으므로 주택임대사업은 가능하나 종부세 합산배제나 기존주택(거주 요건을 갖추었더라도)은 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 

따라서 A씨의 잠실엘스처럼 양도차익이 많은 아파트이거나 고가주택(공동주택가격 또는 기준시가 6억원 이상)에 대한 주택임대사업은 가능은 하지만 대체적으로 절세 혜택은 많지 않다고 봐야 합니다. 다만 장기기간으로 여러 가지 경우를 따졌을 때 기준시가 6억원 이상의 주택도 절세 전략이 될 수도 있습니다.

이 밖에도 법인으로 주택임대사업을 할 경우에 대한 내용, 임대주택시 전월세 전환율에 대해서도 잠실청운부동산은 A씨에게 설명을 해주었습니다.

그러면서도 관련 세법이 계속 바뀌고 있고, 해당 내용들에 대해서 판례가 많지도 않다는 점을 들어서 애매한 부분은 국세청에 질의 응답을 통하는 것이 좋겠다고 설명했습니다. 또는 주택임대에 대해 비교적 정확한 지식이 있는 전문 세무사에게 상담 받는 것이 정말 중요하다고 말해주었습니다.

위 내용은 2018년 3월 20일 기준으로 작성되었고 잠실청운부동산의 개인적인 의견으로 법적 효력이 없으며, 사실과 다를 수 있습니다.

잠실청운공인중개사에서는 주택임대사업에 대해 무료 전화 상담은 하지 않으며 방문 상담시에도 유료로 컨설팅을 실시하고 있습니다. 청운부동산의 기존 고객에 한정하여 무료로 임대주택에 대해 상담이 가능합니다. 또한, 청운의 기존 고객에 한정하여 임대 전문 세무사 상담 및 사업등록 및 유지 등에 대해서는 청운 프리미엄 브랜드(Ever Breeze Inc.)를 통해 설계해 드리고 있습니다.

따라서 주택임대사업에 대한 일반 전화 문의는 답변드릴 수 없는 점 양해 바랍니다.

김병수 잠실 청운공인중개사 대표 mail@zamsil.com

(공인중개사, 공인세무회계2급 자격, 공인자산관리사 자격, AFPK 자격, 매경부동산자산관리사 자격, 서울시 지정 글로벌 중개사무소, 에버브리즈법인 대표)